日頃の感謝のしるしに、公図・敷地の大きさだけで、図面を書かずに、瞬時に何台 入るかを判断する、略式計算方法を特別に披露しよう。 1 敷地・建物の大きさは「坪」単位に統一する。尺貫法が大きさの感性を磨くには、 一番正しい方法です。 まずuを坪に換算しましょう・・・知ってる、割る3.3だろって。YES! しかし暗算で3,3 割れますか? 暗算は掛け算が簡単。割り算を掛け算にしましょう。 1÷3.3=0.3025・・・ほとんど0.3ですネ。3.3で割るということは、0.3を掛 ける事と同じです! 従って正解は×0.3 2 大雑把な「歩掛り」を、覚えよう! ●パチンコ台一台に必要な床面積 0.8坪/台・・・ユッタリタイプ。 0.7坪/台・・・ややキツイ ●駐車場1台の必要面積 平地 敷地が整形の場合 7.5―8.0坪/台 立体駐車場式の場合必要床面積 8.0坪/台 3 建蔽率・容積率を理解しよう! 敷地面積に対して作っていい、割合です。 建ペイ率60%は、敷地に対して6割造ってイイ。 容積率200%は敷地の大きさの2倍を上限に、総床面積造ってイイ。 郊外の敷地はほとんど建ペイ率60%・容積率200%と考えて結構です。 都心部は、駅前を中心に商業地域という敷地があり、80%の400%のケースもあ りますが、今回はあくまで郊外店舗を想定します。 5分の1緩和・・・建物に立体式駐車場を併設する場合、総床面積の5分の1を余分 に造ってイイ。 これは理屈抜きに、容積率×1.25 と覚えて下さい。 これだけ覚えれば十分です。 サア実戦です! 問題 敷地9000M2、建ペイ率60% 容積率200%に 1000台の店舗は可能か? その時、駐車台数は何台になるか? <解き方> 敷地面積は 9000M2×0.3=2700坪 建ペイ率60%なので、建築面積の上限は、2700坪×0.6=約1600坪 店舗の床面積は、1000台×0.8坪=800坪必要 店舗で800坪使っているので駐車場に使える建築面積は、 1600−800=800坪 床面積の上限は 2、700坪×2倍(容積率)×1.25(駐車場緩和)=6750坪 店舗に800坪使ったので、残りは6、750坪−800坪=約6000坪が駐車場とし て建築可能。 さあ この6000坪の中に、何台車が止められますか? 6000坪÷8坪では、駄目かって?・・・ダメです。屋上が入ってません! 焦らずに・・・ユックリ行きましょう! 駐車場の1層分の大きさは、800坪なので、6000坪有ると何層分の駐車場にな るかを、まず考えましょう。 6000坪÷800坪=7.5 これは7.5 階建て可能という意味です。 さらに屋上が在りますから、駐車場は8.5層可能です。 駐車場は1層につき、800坪÷8.0坪/台=100台・・・1フロア100台 従って駐車台数は 100台×8.5層=850台 これで全てではありません・・・建物の外部があります・・・建ペイ率の、40%が残 ってます。 2700坪×40%=1100坪 ここに置ける駐車台数は?・・・建物の周囲にロスが出ますから、ここも太っ腹に、 1100坪÷8坪=137.5台・・・約130台 従って総駐車台数は850+130=980台・・・98%・・・OK!! 如何ですか? 簡単でしょう! 未だ難しいと思う人は、仕方ありません、タムラにメールするしかありません!! 何時でもお教えします! 追加 ここまで来ましたので、ついでに概算予算もお教えします。 <店舗> 台単価が一番!・・・内装・空調・電気込みです! 台数×30万 下下 台数×35万 下 台数×40万 並 台数×45万 中 台数×50万 上 台数×55万 特上 台数×60万 極上 <駐車場> 規格品・・・3層4段まで (最近4層5段までOK、とも聞いている) 10万/坪 規格外・・・規格品に近い状況の場合 15万/坪 外装を店舗と合わせて仕上げた場合 20万/坪 位で考えて下さい。 今回のケースは 店舗 1000台×50万/台= 5億 駐車場 6000坪×15万/坪= 9億 他に、外構・ネオン等 0・5億 みて計14.5億位ですか? 長々とお付き合いさせましてスイマセン! あくまで概算ですのでヨロシク! |
||
バックナンバー ご意見お待ちしてます |