No.027  プロの裏技  2003.07.28

日頃の感謝のしるしに、公図・敷地の大きさだけで、図面を書かずに、瞬時に何台
入るかを判断する、略式計算方法を特別に披露しよう。


1 敷地・建物の大きさは「坪」単位に統一する。尺貫法が大きさの感性を磨くには、
一番正しい方法です。


まずuを坪に換算しましょう・・・知ってる、割る3.3だろって。YES!
しかし暗算で3,3 割れますか?

暗算は掛け算が簡単。割り算を掛け算にしましょう。
1÷3.3=0.3025・・・ほとんど0.3ですネ。3.3で割るということは、0.3を掛
ける事と同じです!


従って正解は×0.3 

2 大雑把な「歩掛り」を、覚えよう!
●パチンコ台一台に必要な床面積
0.8坪/台・・・ユッタリタイプ。
0.7坪/台・・・ややキツイ

●駐車場1台の必要面積
平地 敷地が整形の場合  7.5―8.0坪/台
立体駐車場式の場合必要床面積  8.0坪/台

3 建蔽率・容積率を理解しよう!
敷地面積に対して作っていい、割合です。
建ペイ率60%は、敷地に対して6割造ってイイ。
容積率200%は敷地の大きさの2倍を上限に、総床面積造ってイイ。

郊外の敷地はほとんど建ペイ率60%・容積率200%と考えて結構です。
都心部は、駅前を中心に商業地域という敷地があり、80%の400%のケースもあ
りますが、今回はあくまで郊外店舗を想定します。


5分の1緩和・・・建物に立体式駐車場を併設する場合、総床面積の5分の1を余分
に造ってイイ。

これは理屈抜きに、容積率×1.25 と覚えて下さい。

これだけ覚えれば十分です。
サア実戦です!

問題

敷地9000M2、建ペイ率60% 容積率200%に 1000台の店舗は可能か?
その時、駐車台数は何台になるか?

<解き方>
敷地面積は 9000M2×0.3=2700坪
建ペイ率60%なので、建築面積の上限は、2700坪×0.6=約1600坪
店舗の床面積は、1000台×0.8坪=800坪必要
店舗で800坪使っているので駐車場に使える建築面積は、
1600−800=800坪


床面積の上限は 2、700坪×2倍(容積率)×1.25(駐車場緩和)=6750坪
店舗に800坪使ったので、残りは6、750坪−800坪=約6000坪が駐車場とし
て建築可能。


さあ この6000坪の中に、何台車が止められますか?
6000坪÷8坪では、駄目かって?・・・ダメです。屋上が入ってません!

焦らずに・・・ユックリ行きましょう!
駐車場の1層分の大きさは、800坪なので、6000坪有ると何層分の駐車場にな
るかを、まず考えましょう。

6000坪÷800坪=7.5 これは7.5 階建て可能という意味です。
さらに屋上が在りますから、駐車場は8.5層可能です。

駐車場は1層につき、800坪÷8.0坪/台=100台・・・1フロア100台
従って駐車台数は  100台×8.5層=850台

これで全てではありません・・・建物の外部があります・・・建ペイ率の、40%が残
ってます。

2700坪×40%=1100坪
ここに置ける駐車台数は?・・・建物の周囲にロスが出ますから、ここも太っ腹に、
1100坪÷8坪=137.5台・・・約130台
従って総駐車台数は850+130=980台・・・98%・・・OK!!

如何ですか?

簡単でしょう!

未だ難しいと思う人は、仕方ありません、タムラにメールするしかありません!!
何時でもお教えします!

追加
ここまで来ましたので、ついでに概算予算もお教えします。

<店舗>  台単価が一番!・・・内装・空調・電気込みです!
台数×30万   下下
台数×35万   下
台数×40万   並
台数×45万   中

台数×50万   上
台数×55万   特上
台数×60万   極上

<駐車場>
規格品・・・3層4段まで (最近4層5段までOK、とも聞いている)  10万/坪
規格外・・・規格品に近い状況の場合                   15万/坪
外装を店舗と合わせて仕上げた場合                   20万/坪
位で考えて下さい。

今回のケースは
店舗     1000台×50万/台= 5億
駐車場   6000坪×15万/坪= 9億
他に、外構・ネオン等         0・5億 みて計14.5億位ですか?

長々とお付き合いさせましてスイマセン!

あくまで概算ですのでヨロシク!
バックナンバー
ご意見お待ちしてます